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Financiamento Caixa: novas regras para 2019

Financiamento Caixa: novas regras para 2019

Recentemente, os modelos de Financiamento Caixa Econômica Federal sofreram algumas alterações em suas regras e estrutura de funcionamento.

As mudanças geram muitas dúvidas e inseguranças, principalmente para quem está pensando em comprar um novo imóvel e precisa recorrer a um financiamento. Se esse é o seu caso, não deixe de ler este post com bastante atenção para se atualizar.

Neste post você conhece as mudanças no financiamento Caixa, o que elas significam e descobre se vale a pena investir no financiamento!

O que é o Financiamento Caixa?

A Caixa Econômica Federal oferece uma série de formas de financiamento para compra, venda, construção e reforma de imóveis. Cada tipo de empréstimo leva em conta quesitos como a renda do solicitante e seu histórico de crédito.

Ou seja, se há dívidas ativas ou algum cadastro de devedores como o SPC e o Serasa, além do valor do imóvel desejado para definir as condições de pagamento. Além disso, o prazo máximo para quitar o financiamento Caixa é de 35 anos.

Ao longo desse período, a pessoa que solicita o empréstimo deve fazer o pagamento das parcelas, cujo valor é formado por:

O valor da amortização, ou seja, da divisão do financiamento em parcelas;

  • Juros, com taxas definidas conforme o tipo de financiamento;
  • Taxa de administração, paga ao banco para manter as equipes e mecanismos que administram os financiamentos, no valor de R$25,00.
  • Taxas de seguros contra danos temporários no imóvel (DFI) e indenização por morte ou invalidez permanente (MIP).

Amortização do financiamento Caixa

Existem três formas de amortizar, ou seja, quitar um financiamento Caixa. Conheça-os abaixo:

1. SAC

A amortização SAC significa Sistema de Amortização Constante, em que, de forma geral, o valor do encargo total é reduzido a cada pagamento. Nessa modalidade, o valor da parcela mensal do financiamento é fixa e a parcela de juros é decrescente, ou seja, diminui com o passar do tempo.

O SAC é uma maneira de quitar mais do saldo devedor mensal. Os juros decrescem sucessivamente em progressão aritmética e a prestação total tem valor fixo, salvo reajustes por correção monetária.

2. Tabela Price

Por outro lado, no modelo da tabela Price, o valor da parcela mensal do financiamento é crescente, mas os juros são decrescentes.

Dessa forma, o aumento de um compensa a redução do outro e os valores permanecem constantes ao longo do prazo de pagamento do financiamento da Caixa. Além disso, nessa modalidade de amortização, o devedor quita menos do seu saldo devedor mensal.

Ao final do prazo de contrato, o valor total de juros pagos é maior do que no modelo SAC.

3. SAM

O SAM é o Sistema de Amortização Misto, que combina o SAC e a Tabela Price.

Como funcionava antes?

Até 2016, a Caixa era praticamente o único banco que trabalhava com financiamentos pela Tabela Price.

Essa modalidade de amortização favoreceu a parcela mais pobre da população, que teve acesso à compra da primeira casa própria. Isso por conta das parcelas, que começam baixas e aumentam progressivamente, pelo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).

A ideia era que a economia brasileira continuaria crescendo, gerando emprego e renda fixa para os cidadãos ascenderem economicamente. Assim, o pagamento do financiamento da Caixa seria possível e não sacrificaria a renda dos indivíduos.

Porém, a amortização Price tem riscos. Em alguns empréstimos, o valor das parcelas não é suficiente para cobrir os juros, a correção e o longo prazo do pagamento faz com o que o saldo devedor cresça acima do valor do imóvel.

Desse modo, os tomadores de financiamento enfrentam muita dificuldade para quitar o empréstimo.

Alterações de 2018

Com a crise econômica e o aumento no desemprego, o Brasil teve menos dinheiro investido no FGTS e na poupança. Esse fato interfere no volume de recursos que a Caixa Econômica tem para sustentar os empréstimos. Por isso, continuar abrindo financiamentos pela tabela Price seria uma ação de risco.

Dessa forma, observando essa situação, o Banco Central e o Conselho Monetário Nacional decidiram adaptar alguns pontos fundamentais dos financiamentos Caixa:

  • No SAC, será possível financiar até 80% de um imóvel novo (pagando 20% de entrada) e 70% de um imóvel usado (pagando 30% da entrada);
  • Pela tabela Price, o valor da entrada cai para 60% no sistema Pró-Cotista e 70% para Carta de Crédito FGTS;
  • As parcelas precisam dar conta das taxas de juros e da correção monetária.

Assim, a redução do montante que pode ser financiado segue uma tendência dos próprios tomadores. Segundo dados recentes do banco, quase 90% dos empréstimos financiam 80% ou menos do valor total dos imóveis novos.

Principais mudanças de 2018

Não houve somente mudanças em relação ao sistema de amortização e ao risco assumido pela instituição financeira. Mas também aconteceram transformações gerais para praticamente todos os financiamentos.

As mudanças ocorreram com a reação no cenário econômico. Nesse sentido, as três regras que merecem destaque.

1. Aumento do percentual financiado

Em maio de 2015, a Caixa alterou o limite para financiar os imóveis. Com condições financeiras desfavoráveis, o teto foi reduzido a quase à metade do que era.

Os imóveis do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) passaram de 80% financiados para 50%. Já os do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foram de 70% para 40%. Novas mudanças aconteceram e, em agosto de 2017, o limite era de 60% para imóveis usados e de 80% para os novos.

Em 2018, o banco retomou à posição original e, agora, financia 70% dos imóveis usados e 80% dos novos. Assim, há maior facilidade em conquistar o imóvel.

2. Redução na taxa de juros

A mudança mais sensível e importante diz respeito à transformação do crédito de juros imobiliário. Com a redução nas taxas mínimas cobradas, quem faz um financiamento por 360 meses pode economizar até R$ 100 mil.

Antes de observar os custos, é preciso entender a seguinte classificação:

  • Imóveis do SFH: limite de R$ 800 mil, exceto para Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal, onde o valor máximo é de R$ 950 mil e;
  • Imóveis do SFI: todos aqueles que são superiores ao limite imposto pelo SFH.

Apesar de a taxa de juros ser diferente para os dois casos, o benefício é que ela está mais barata para ambas as condições. Antes as cobranças eram:

  • SFH: a partir de 10,25% ao ano + Taxa Referencial (TR) e
  • SFI: 11,25% ao ano + TR.

Depois de 17 meses de congelamento, a Caixa anunciou uma queda substancial nos valores, que são:

  • SFH: a partir de 9% ao ano + TR e;
  • SFI: a partir de 10% ao ano + TR.

Quem também vai se beneficiar da mudança no crédito de juros imobiliário é a pessoa jurídica. As empresas que pretendem adquirir um imóvel poderão adotar valores menores e, com isso, terão menor comprometimento financeiro.

O único indicador mantido foi para a linha pró-cotista FGTS. Quem usa os recursos do fundo de garantia continua a pagar 7,85% ao ano + TR.

3. Aumento do limite para usar o FGTS

Além das mudanças já referidas, a Caixa anunciou uma importante transformação no uso do FGTS. Durante a crise econômica esse recurso esteve em baixa, mas, agora, servirá como estímulo ao setor da construção civil.

Antes da alteração, o limite era estabelecido pelos valores do SFH em cada região. A partir de 2019, o teto será de R$ 1,5 milhão para todo o país.

Isso é muito importante para quem pretende adquirir imóveis mais caros ou de alto padrão. Com a possibilidade de usar os créditos do fundo de garantia, o valor dos juros atenua, favorecendo a aquisição.

Como funciona?

O financiamento da Caixa Econômica sofreu outras transformações. Em adaptação à economia brasileira, novas condições foram impostas em 2019.

Com novas faixas de renda, retomada da Linha Pró-Cotista e atualização da faixa de juros, vale a pena ter atenção sobre cada uma dessas alterações.

Novas faixas de renda

Minha Casa Minha Vida atende, especialmente destinado a imóveis de valor moderado, atende a classe baixa e a média.

Para 2019, o limite do programa Minha Casa Minha Vida, para receber subsídios integrais do governo, passou de R$ 1,6 mil para R$ 1,2 mil.

Com isso, foram criadas outras faixas de renda. São elas:

  • Faixa 1: até 1,8 mil;
  • Faixa 1,5: até R$ 2,6 mil;
  • Faixa 2: até R$ 4 mil e
  • Faixa 3: até R$ 7 mil.

Além disso, há novidades quanto ao valor de subsídio ao subsídio individual. Isso porque, o programa MCMV oferecia 70% do subsídio na faixa de renda para famílias de apenas uma pessoa. Essa configuração, agora, tem um percentual de 50%, o que visa a gerar melhor distribuição.

Linha Pró-Cotista

Em 2018, uma das mudanças no financiamento Caixa foi a suspensão da Linha Pró-Cotista, que voltou em janeiro/2019. Ela é destinada para quem recebe descontos nos juros, por se tornarem clientes da Caixa e do pacote de serviços.

Anteriormente, a taxa mínima desse produto era de 7,85% ao ano, o que a fazia perder, em vantagens, somente para o Minha Casa Minha Vida. Agora o mínimo é 8,76%.

Porém, como a taxa máxima ainda é de 9,01%, pode ser interessante para quem é cliente ou pretende tornar-se. As demais regras permanecem: sem limite de renda bruta e possibilidade de comprar imóveis novos ou usados com o valor.

O prazo de pagamento varia de 60 a 360 meses e funciona como uma alternativa intermediária.

Taxas de juros atualizadas

Outra grande mudança foi anunciada no começo de 2019. Ficou definido que a Caixa passaria a oferecer taxas de mercado.

A instituição sempre foi conhecida por apresentar condições diferenciadas, mas traz valores atualizados. O Sistema Financeiro Habitacional (SFH), entretanto, sofreu uma queda e agora parte de 8,75%.

Com isso, tornou-se a segunda possibilidade mais vantajosa. Os limites foram revistos para até R$ 1,5 milhão. No Minha Casa Minha Vida, também ocorreram mudanças na incidência das taxas de juros ao ano. Veja quais são:

  • Faixa 1,5: 5%;
  • Faixa 2: de 5,5% a 7% e
  • Faixa 3: 8,16%.

A projeção dos financiamentos Caixa

A projeção é de que os financiamentos Caixa sigam mais o sistema SAC, que é mais seguro para o banco e para os clientes.

Ainda que seja necessário arcar com um valor maior de entrada, comprometimento do orçamento familiar diminuirá conforme cada pagamento.

Dessa forma, essa medida traz mais conforto e segurança para quem deseja comprar um imóvel. Além disso, a decisão de alterar os termos de financiamento é uma ação protetiva, para evitar rombos e calotes.

Como efeito da crise, o valor dos imóveis sofreu redução significativa. Isso poderia causar um desequilíbrio entre o saldo devedor, a garantia e o valor de mercado do imóvel.

Além disso, é importante lembrar que o uso da tabela Price já foi bem reduzido pela Caixa há alguns anos. O sistema SAC é mais vantajoso para quem procura o financiamento, pois, os problemas gerados nos contratos pela Price são residuais e já estão sendo solucionados.

E, ainda que o momento da crise gere um pouco de insegurança, o financiamento Caixa ainda é uma opção viável e segura.

Além das adaptações recentes garantirem melhores condições, não há indicativo de aumento nos preços dos imóveis até o momento.

Caixa 2019

Para 2019, há alguns fatores que explicam a mudança. O crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) de 1,1% em 2018 reaqueceu parcialmente o mercado. A derrubada dos juros pelo Banco Central também favorece a oferta de crédito.

No entanto, as modificações em taxas e valores de renda, procuram corrigir distorções. Por isso, o melhor jeito de saber se a alternativa vale a pena no seu caso é com o Simulador Habitacional Caixa.

Isso permite verificar quais são os valores de juros, as parcelas e até o custo efetivo total. Já o Simulador MCMV é direcionado para imóveis Caixa. Então, fique de olho para ter uma ideia do que esperar.

As mudanças no financiamento Caixa, especialmente em relação ao crédito de juros imobiliário, são positivas.

Com as novas regras, será simples conseguir comprar o seu tão sonhado imóvel. Use o simulador Caixa para ter certeza das condições e aproveite a possibilidade!

E como chegou até aqui, compartilhe este post nas suas redes sociais para ajudar seus amigos a também conhecerem o financiamento Caixa e tomarem essa decisão com confiança. Tem dúvidas se o financiamento de um imóvel é o ideal para você? Confira as nossas dicas!

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