Como fazer uma escritura de posse?

Vamos falar a respeito da escritura de posse. Além do seu conceito e relevância, vamos entender os direitos que um comprador ou proprietário possui com ela em mãos e a validade jurídica desse documento. Vale apontar, inicialmente, que é um daqueles itens que parecem de suma importância, mas que dependem de outros para gerar toda a segurança necessária aos seus portadores. Isso porque, sozinha, ela não tem o mesmo efeito.

O que é uma escritura de posse?

Em resumo, trata-se de um documento que é elaborado por quem tem a posse de um imóvel.

Ele é importante para ser apresentado quando esse indivíduo não possui o título de propriedade oficial — seja por meio de uma escritura pública ou mesmo da matrícula imobiliária —, atestando-o como detentor oficial da ocupação do imóvel. Na prática, significa que é possível regularizar o imóvel a partir da feitura de um instrumento particular de posse, o que vale mesmo para um terreno. Ou seja, o documento tem um efeito de declaração para compor os arquivos necessários a serem encaminhados ao Cartório de Títulos e Documentos para comprovar a posse do imóvel.

Essa declaração, no entanto, não deve ser oficializada por meio de regras. Basta que ela contenha informações completas a respeito do requerente, como:

• o nome do posseiro;
• seu estado civil — casados também devem identificar os dados pessoais do cônjuge;
• carteira de identidade;
• CPF;
• profissão;
• nacionalidade;
• data de nascimento;
• local de residência e
• identificação completa do imóvel pelo qual se diz ter a posse, como o seu logradouro, área total, benfeitorias e a metragem.

Assim, o requerente tem a chance de ter um documento que, futuramente, terá o efeito oficial para a regularização do imóvel — que pode ocorrer por usucapião, como veremos adiante. A norma que rege essa possibilidade é a Lei n° 13.105/15.

Quando e por que fazer?

A escritura é um documento que atesta que o imóvel realmente pertence a quem diz ser o proprietário. Sem ela, pode haver insegurança jurídica entre as partes. Lavrar uma escritura com o reconhecimento necessário faz toda a diferença para que não ocorram dúvidas ou dificuldades no futuro.

O processo pode ser executado por qualquer uma das partes. Por outro lado, quem ocupa o imóvel pode realizá-la para garantir a propriedade, além da posse. Já quem deseja comprar tem a chance de executar um procedimento com as devidas garantias jurídicas. Para entender melhor, veja os principais motivos para elaborar o documento e descubra o que merece atenção.

1. Oferece segurança jurídica para as partes

O resultado é especialmente melhor quando há a realização de processos para lavrar escritura pública. Com a conclusão das etapas, todos os envolvidos têm muito mais segurança. Quem ocupa o imóvel recebe a propriedade e quem deseja comprar não tem problemas no futuro. Com o devido reconhecimento e registro, há menores chances de sofrer complicações.

2. Regulariza a compra e venda

A compra e a venda de um imóvel deve ser feita de maneira regular e amparada juridicamente. Dessa forma, os dois lados podem aproveitar os frutos da negociação sem maiores preocupações.No entanto, o simples contrato assinado entre as partes não é suficiente. É preciso que haja um registro público e mudanças na escritura para comprovar a propriedade.

Então, quando não há os documentos ligados a esse aspecto, o arquivo possessório é o primeiro passo para regularizar o processo. Assim, tudo acontece conforme manda a lei, longe de surpresas desagradáveis.

3. Aumenta a tranquilidade dos envolvidos

Recorrer a esse instrumento é uma forma de aumentar a tranquilidade das pessoas que estão ligadas ao imóvel. Quem o ocupa ganha a propriedade e, com isso, tem a segurança para tomar decisões importantes, como a venda ou transferência. Por outro lado, quem adquire um imóvel registrado não corre o risco de sofrer com ações judiciais que contestam a propriedade ou mesmo que anulam a operação. No final, é um jeito de obter mais tranquilidade entre todos os envolvidos, já que é fundamental para evitar perdas financeiras ou complicações legais.

4. Qual é a validade jurídica da escritura de posse?

Como vimos, ela é baixíssima — para não dizer nula. Especialmente, quando a única documentação que se tem em mãos é o próprio instrumento em questão. Isso acontece porque todo imóvel, para estar devidamente regularizado e no nome do proprietário, deve passar pelo registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis. É importante que ele esteja registrado no próprio município em que o imóvel está localizado.

Do contrário, a pessoa apenas está se proclamando detentora da posse do imóvel em questão. Trata-se exclusivamente do direito de exercer a posse, não de consumá-la de fato — o que exige usucapião urbano. É importante ter em mente que a regularização do imóvel é essencial. Afinal, os problemas gerados pela falta de uma documentação que comprove a posse e propriedade do imóvel são graves e bastante complexos de serem resolvidos.

A regularização, por sua vez, é igualmente trabalhosa, mas necessária. Para isso, o requerente — digamos, um interessado em comprar um imóvel sem o registro no Cartório de Registro de Imóvel — deve lavrar a Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse, uma vez que o vendedor só terá a escritura de posse em mãos. Para tanto, o indivíduo tem que seguir até a prefeitura do município em que o imóvel se encontra e se informar a respeito da documentação que sacramentará a propriedade — isso varia, dependendo da legislação de cada cidade.

Além dela, serão solicitados alguns documentos, como: matrícula do imóvel; alvará de construção; anotação de responsabilidade técnica (ART); Certificado de Conclusão de Obra (é o Habite-se da obra); registro do imóvel e cadastro do imóvel na prefeitura. Pode ocorrer outra situação, em que a pessoa age por meio de uma Ação de Usucapião. Nela, o requerente obtém o direito de propriedade além da posse, junto ao Poder Judiciário e comprovando-se o direito exercido em determinado período. A tramitação é complexa, nesses casos, e envolve muitos poderes — o Município, o Estado e a União são alguns deles, além do Ministério Público. O processo costuma ser longo.

Além disso, existem as ações de usucapião extraordinárias e ordinárias, sendo:

• usucapião extraordinária: o lapso temporal de posse é maior, em geral de 15 anos — mas pode ser reduzida para 10 anos, com uma aquisição que independe de boa-fé ou justo título;
• usucapião ordinária: é exigida a comprovação de posse ininterrupta e inconteste, sendo o lapso de tempo de 10 anos, reduzíveis para 5 anos. Aqui, existe a necessidade de comprovar boa-fé e justo título.

Dessa maneira, é uma alternativa para se exigir a propriedade de um imóvel, embora o trâmite seja longo, burocrático e demande uma boa dose de paciência de todos os envolvidos até a sua resolução. Com os passos adequados, a escritura de posse pode ser registrada para garantir a cessão de direitos. Nesse processo, é fundamental ter o auxílio de uma imobiliária.

Por fim, vamos apontar as principais distinções entre o documento possessório e a escritura de compra e venda. Você deve ter percebido que isso já foi sensivelmente abordado, ao longo do texto, mas não explicitamente. Então vamos a elas:

• se um imóvel não possui número de matrícula no Registro Geral de Imóveis (RGI), ele é um imóvel passível de posse, apenas;
• quando existe o número de matrícula no RGI, aí pode ser chamado de propriedade.

Portanto, conforme você pôde entender, somente a escritura de posse não vai dar garantias, a quem tem o documento em mãos, de que esse indivíduo é o devido proprietário. Para isso, foi elaborado o número de matrícula no Registro Geral de Imóveis. Com ele, a pessoa com a escritura pública pode entrar com o requerimento de regularização do imóvel e, assim, ser o devido proprietário.

Ao pensar em comprar um imóvel — que permanece sendo um investimento seguro —, avalie as condições. Veja se os impostos estão em dia e lançados no nome do vendedor, o tempo em que ele detém a posse e as garantias jurídicas de que o negócio pode ser efetivado.