6 dicas para escolher um imóvel comercial

Montar um negócio próprio já exige bastante atenção sobre o produto ou serviço ofertado, a situação do mercado econômico, funcionários, concorrência e estratégias de venda. Se não planejado, as dores de cabeça podem se estender também à escolha do imóvel comercial que será a sede da sua empresa. A busca por imóveis comerciais têm alguns macetes que podem confundir até o investidor mais experiente do mercado residencial.

Quer ter segurança para escolher um imóvel comercial? Veja as dicas que temos para te dar hoje!

É melhor comprar ou alugar um imóvel comercial?

Antes de buscar efetivamente um imóvel comercial, a primeira decisão a ser tomada é avaliar se o momento da sua empresa é de compra ou aluguel. Para isso, é importante analisar três pontos principais:

• Qual é a capacidade financeira da sua empresa neste momento?
• A sua empresa ainda está em crescimento acelerado?
• Já conhece em detalhes o local onde deseja adquirir o imóvel?

A capacidade financeira da sua empresa se refere a quanto dinheiro em caixa você tem para investir em um imóvel comercial, sem que isso comprometa o orçamento mensal. Por exemplo, em novos negócios e startups, um investimento de R$ 100 mil em uma sala comercial pode prejudicar o pagamento de outros fornecedores e comprometer a operação mensal. Agora, se a sua empresa já está andando com as próprias pernas e há um dinheiro guardado para investimento, pode ser um bom momento para comprar.

Taxa de crescimento da empresa

A taxa de crescimento da sua empresa definirá se você já está ou não estabilizado. Se a margem de crescimento de pessoal é de 30% ao ano, talvez comprar não seja uma ideia tão acertada.

Isso porque em um ano, o espaço que você comprou pode se tornar pequeno e assim a busca recomeça. O contrário também é verdadeiro, uma vez que um grande espaço inutilizado pode dar a impressão errada para clientes e investidores que visitarem o local.

O local certo para o seu negócio

Outro ponto a ser avaliado é se aquele com certeza é o local certo para o seu negócio. A liquidez de um sala comercial não é tão grande em algumas áreas da cidade. Por isso, se você está querendo “testar” uma região ou bairro, é importante que isso seja feito primeiro em contratos curtos de aluguel, para só depois ser efetivada a compra de um espaço próprio.

O que levar em consideração na compra de um imóvel?

1- Avalie a necessidade que motivou a procura por um imóvel novo

Ter em mente exatamente o que criou a demanda por uma mudança é fundamental para saber o que deve estar no topo da lista de prioridades na hora de procurar um novo espaço. A sua empresa passou por um processo de crescimento acelerado de funcionários e o espaço que existe hoje não comporta mais todos? É preciso ter uma área maior para reuniões internas e com clientes? Início de um novo negócio? Problemas estruturais no antigo local?

2- Dê atenção especial à localização

A escolha da localização de imóvel comercial deve levar em consideração diversos critérios. Nesse quesito estão presentes:

• o perfil da vizinhança (ela é muito residencial/ comercial);
• se é bem atendido por meios de transporte público para seus funcionários;
• se há locais próximos com vagas de estacionamento disponíveis;
• se existem opções de alimentação em um raio curto;
• se há capacidade do local em alojar um negócio do setor;
• o porte da sua empresa.

Se o negócio em questão for um comércio, pontos como localização na própria rua (mais próximo ao meio da rua é melhor do que em esquinas) e a visibilidade da loja (dentro ou não de um prédio comercial) são determinantes. Enfim, avalie se a localização tem a infraestrutura mínima necessária para atender seus funcionários, seus clientes e os anseios da sua empresa.

3- Considere o potencial de valorização deste local

A compra de um imóvel comercial pode ser visto como uma forma de geração de patrimônio para a sua empresa, o que é bastante relevante, especialmente em momentos de incertezas econômicas. Como todo tipo de investimento, é importante avaliar quais são as possibilidades de rendimento a médio e longo prazo. Buscar espaços que estão em vias de passarem por processos de valorização (como a construção de uma saída de metrô próxima, estabelecimentos comerciais de alto padrão e investimentos municipais em urbanização) é uma boa estratégia.

4- Avalie as formas de pagamento disponíveis

Três modalidades financeiras costumam estar à disposição de empresários que desejam mudar de endereço: financiamento em agentes, entrada em um consórcio imobiliário ou pagamento à vista. O financiamento bancário é um processo mais rápido de liberação de orçamento para a compra do imóvel comercial.

No entanto, as taxas de juros podem chegar a mais de 14%, dependendo do agente financeiro que for selecionado e o valor máximo a ser financiado é de 80% do imóvel. No caso de startups ou empresas próprias, a impossibilidade de utilizar o saldo do FGTS do empresário para a compra também pode ser um empecilho.

Outra possibilidade é a aquisição de uma carta de crédito de consórcio, por exemplo, pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo da Caixa Econômica Federal. As taxas de juros, nesse caso, são menos onerosas (ou inexistentes em alguns casos), com possibilidade de prazos mais extensos de pagamento e parcelas fixas. O porém nesse caso é que, por se tratar de um consórcio, se não houver montante maior para dar lances mais significativos, não há uma garantia de quando você será contemplado para a compra do imóvel.

Aluguel

Já o aluguel é a opção mais simples, mas também uma que pode ser bastante prejudicial financeiramente para a empresa. Os preços dos aluguéis comerciais são significativamente maiores do que os residenciais, sem contar as taxas de condomínio e os valores necessários para reformas e adequação do espaço. Nesses casos, é importante negociar com bastante calma todos os pontos do contrato antes de assinar.

Avalie sempre qual valor não impactará negativamente no orçamento mensal da sua empresa. Esse detalhe pode modificar, por exemplo, o bairro ou o prédio onde o imóvel comercial está inserido, a fim de que seja financeiramente viável.

5- Visite o local em diferentes horários do dia

É muito importante visitar a região em diferentes momentos do dia e em diferentes dias da semana. Dessa forma, fica mais fácil avaliar qual é o real movimento de pessoas, potenciais clientes nas redondezas e quais horários há maior fluxo.

Também é interessante checar o ponto durante a madrugada e avaliar a iluminação do lugar a fim de evitar problemas com segurança. Além disso, ver o imóvel ao vivo lhe dará uma ideia melhor de questões como iluminação, quais reformas serão necessárias e possíveis problemas que precisam ser resolvidos ou negociados com o proprietário.

6- Verifique a documentação do imóvel

Antes de assinar o contrato de compra — ou até mesmo de aluguel — de um imóvel, é fundamental solicitar toda a documentação básica para garantir que ela está em dia. Ou seja, verificar o nome no registro do imóvel, a matrícula, se há registro de destinação do imóvel para fins comerciais e habite-se na prefeitura, se a planta está regularizada.

Além disso, é importante investigar se há algum tipo de cobrança atrasada (como IPTU ou condomínio) ou processo ligado ao imóvel nos órgãos municipais, estaduais e federais. Para verificar todos esses quesitos com atenção, é importante começar o planejamento com antecedência!

Você acrescentaria alguma sugestão para quem está em busca de uma sala ou espaço comercial? Deixe a sua dica nos comentários do post!