Cuidados na negociação direta com o proprietário

Alugar e comprar um lugar para morar e ser feliz é o sonho da maioria das pessoas, não é mesmo? Afinal, quando encontramos um cantinho para chamar de lar, nossa vida faz mais sentido e nos sentimos mais realizados. Porém, com os riscos de mercado, esse negócio pode se tornar um inferno — principalmente quando negociamos direto com o proprietário, sem nenhum auxílio especializado.

Para não ver o seu sonho se tornar um pesadelo, preparamos este post para você! Ele contém cuidados importantes para garantir um negócio bem-sucedido e evitar possíveis riscos de mercado. Confira!

1. Faça um contrato

Um dos grandes riscos de mercado acontece ao negociar um aluguel direto com o proprietário e acabar confiando apenas na palavra falada, sem um contrato escrito para formalizar o negócio. Desse modo, sua locação não terá valor jurídico e o proprietário poderá pedir o imóvel de volta a qualquer momento.

Por isso, exija um contrato de locação autenticado em cartório. Ele garantirá a validade jurídica do seu negócio e lhe resguardará de quaisquer problemas futuros. Afinal, o que vale é sempre a palavra escrita, e não o “disse e não-disse” durante as negociações.

Nesse contrato, deverá haver todas as informações essenciais, como identificação completa do locador e do locatário (nome completo, RG, CPF e endereço atual), a identificação do imóvel, os prazos de locação e a permanência mínima, os valores, as condições de reajuste e as demais taxas.

O contrato de compra e venda, por sua vez, é muito mais burocrático. Afinal, é necessário ter a escritura do imóvel em mãos para fazer a transferência, além de passar por diversas idas e vindas em cartórios. Muitas vezes, um proprietário de má-fé poderá fazer com que você regularize toda a burocracia cartorial do imóvel, mas acabará não prosseguindo o negócio – e você terá de recorrer à Justiça para ter seu dinheiro de volta.

2. Contrate um especialista

É imprescindível contar com a ajuda de um advogado experiente nesse processo, evitando a maior parte dos riscos de mercado. O contrato de aluguel tem várias “pegadinhas” e você pode cair em uma delas. Por exemplo, o pagamento de IPTU e taxas extras de condomínio pode variar conforme o contrato.

Também não confie em contratos prontos — aqueles vendidos em livrarias e lojas de materiais de escritório. Estes são modelos padrões, que certamente não contemplarão o que você negociou.

Portanto, para não ter surpresas, procure um advogado e veja se todos os seus desejos para a nova moradia estão contemplados no contrato. Você não pode contar somente com a boa-fé do locador, por mais simpático e solícito que ele pareça.

3. Verifique a documentação do imóvel

Um dos maiores riscos de mercado é em relação as fraudes, infelizmente bem comuns no setor imobiliário. É muito frequente, por exemplo, que um dos herdeiros de um proprietário falecido alugue o imóvel sem ter os poderes de inventariante. Assim, de um dia para o outro, você pode se ver obrigado a deixar o imóvel mesmo tendo feito todos os pagamentos em dia.

Também, é frequente o caso de quem loca um imóvel que está sob leilão judicial e, de repente, o ganhador do leilão aparecerá na sua porta e se declarará o dono do imóvel.

Diante disso, a ajuda do especialista é essencial, uma vez que você dificilmente saberá quais são todos os documentos necessários e se eles são realmente autênticos.

Por isso, há uma lista de documentações básicas que você precisa conferir:

• Certidão de Registro de Imóveis, para verificar se a pessoa com que você está negociando tem realmente o poder e a legitimidade de fazer esse negócio;
• Certidões negativas da Justiça Federal, do Distribuidor Trabalhista e do Distribuidor Civil, que provam que aquele imóvel não é disputado em nenhum litígio de natureza civil, tributária e trabalhista;
• Histórico de IPTU para garantir que não há dívidas atrasadas;
• Histórico do condomínio, uma vez que há condôminos que nunca sequer pagaram uma taxa.

Dependendo do contrato, todos os eventuais débitos são considerados como próprios ao imóvel. Então, se você comprar esse imóvel, poderá acabar herdando todas as dívidas feitas pelo proprietário anterior. Com isso, aquele excelente negócio sem imobiliária pode se tornar a maior dor de cabeça.

4. Contrate um serviço especializado em vistorias

Outro problema bastante frequente quando falamos em riscos de mercado ocorre nos casos em que o proprietário ou o locador fazem uma "maquiagem" completa no imóvel, deixando-o aparentemente perfeito. Porém, com o uso, os defeitos começam a surgir e você acaba tendo de arcar com todos os consertos para poder usufruir do imóvel.

Com um serviço de vistoria é possível identificar todos os tipos de defeitos “mascarados”. As imobiliárias mais corretas e modernas já contam com esse serviço justamente para garantirem um bom negócio para o futuro locatário ou proprietário do imóvel. Nas locações tratadas diretamente com o proprietário, ou você conta com a sorte ou gasta um bom dinheiro vistoriando o imóvel.

5. Pesquise bem o mercado

Um dos grandes pretextos que muitas pessoas usam para fazerem negócio sem o intermédio de uma imobiliária, é o fato de que, algumas vezes, os imóveis podem ficar mais caros. Mas, isso nem sempre é verdade.

Na grande parte das imobiliárias, o proprietário acaba deixando certa “margem de manobra” para a definição do preço, que pode variar de acordo com as necessidades da demanda e também com a procura sobre o seu imóvel.

Outras dicas

Atualmente, contamos com muitas ferramentas de pesquisa: as imobiliárias têm sites, chats online e conversam por WhatsApp, há sites especializados em classificados de imóveis, os proprietários anunciam suas ofertas no Facebook, etc. Porém, nosso conselho é sempre "entenda os riscos do mercado".

Tudo deve ser bem avaliado e, frequentemente, o barato sai caro. Entendendo e evitando os riscos de mercado, você reduz as chances de o imóvel dos seus sonhos se tornar o seu pior pesadelo, com brigas judiciais, problemas de conforto, dívidas infindáveis, etc.

Assim, antes de alugar ou comprar uma casa ou um apartamento, siga as nossas dicas e procure sempre quem entende desse tipo de negociação! Um leigo jamais saberá dar conta de todas as minúcias e riscos de mercado imobiliário.

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