Série sobre escrituras: como obter a escritura de imóvel?

Série sobre escrituras: como obter a escritura de imóvel?

Um dos grandes erros de quem está comprando ou vendendo um imóvel é subestimar a importância de obter a escritura de imóvel. Infelizmente, criou-se uma ficção no mundo imobiliário de que os negócios de transferência de propriedade de bens imóveis podem ser feitos sem a escritura e que ela é só mais uma burocracia imposta pelo Estado.

Mas, a situação não é assim tão simples: esse documento foi criado com o intuito de prevenir fraudes para garantir que o comprador está adquirindo um bem que realmente pertença ao vendedor. Assim, evita-se a venda de imóveis pertencentes a terceiros, em leilão judicial ou, então, que já tenham sido objetos de negócios anteriores.

Portanto, por mais que os vendedores e a imobiliária aleguem que se pode negociar sem a escritura, o mais seguro certamente é a negociação com o documento. Por isso, preparamos este post para explicar como é o processo de obtenção da escritura de imóvel. Continue a leitura.

 O que é a escritura de imóvel?

É um documento de caráter público e oficial, o qual dá validade jurídica ao acordo entre as duas partes do negócio imobiliário — o vendedor e o comprador. É, portanto, o primeiro passo que se deve tomar após a assinatura de um contrato.

Nas compras à vista, este documento apresenta uma condição essencial para prosseguir com o negócio jurídico ao passo que, nos financiamentos, a escritura pode ser substituída pelo contrato emitidos pelos bancos.

Na chamada “Escritura de Compra e Venda“, o Tabelião do Cartório de Notas declara oficialmente a vontade das partes e suas condições de compra e venda, como: qual é o objeto do negócio, quais são todas as partes envolvidas, qual o preço, quais serão as formas de pagamento e quando serão entregues as chaves do imóvel. É possível colocar todos os termos importantes da negociação para garantir que seus direitos sejam colocados em prática.

Assim, são formalizadas todas as exigências decorrentes da transação de compra e venda, como o pagamento das obrigações por consequência de seu domínio ou sua posse, de comunicar ao condomínio sobre o negócio jurídico, etc. Além disso, cria-se um título aceito pelos cartórios de Registro de Imóveis, que são responsáveis por manter um arquivo com o histórico completo das transações e das obrigações relacionadas aos imóveis de sua região.

Cada imóvel tem sua própria matrícula — um número fixo que não se altera conforme ele muda de propriedade. Então, todos os acontecimentos jurídicos relacionados a ele ficam registrados: os proprietários antigos e atuais, o número de cadastro na Prefeitura, a existência de qualquer gravame, como hipoteca, penhora, leilão judicial, etc.

Como a escritura é lavrada em um Cartório de Notas, isso significa que, para completar a transação, será necessário o Registro de Imóveis. Este é o ato que transfere a titularidade de um imóvel — e das suas obrigações acessórias, como o IPTU e as taxas de condomínio — do vendedor para o comparador.

gerenciador financeiroPasso a passo do registro imobiliário

Arranjar toda a documentação

A documentação varia bastante dependendo do tipo de imóvel. No caso dos imóveis urbanos, são necessários os seguintes documentos:

  • Matrícula atualizada do imóvel — validade de 30 dias;
  • Certidões negativas de ônus e ações — validade de 30 dias;
  • Certidão do cadastro no Município, valor venal e certidão negativa de débitos municipais incidentes sobre o imóvel.

No caso dos imóveis rurais, são necessários:

  • Matrícula atualizada do imóvel — validade de 30 dias;
  • Certidões negativas de ônus e ações — validade de 30 dias;
  • Certidão ou Certificado de Imóvel Rural (CCIR);
  • Certidão negativa de débitos do Imposto Territorial Rural (ITR).

Além disso, são necessárias as seguintes documentações dos vendedores e dos compradores:

Casados

  • Documento de identidade atualizado e CPF, dentro do prazo de validade e sem rasuras, de ambos.
  • Certidão de casamento atualizada — validade de 90 dias.
  • Pacto antenupcial registrado ou da Escritura Pública de pacto antenupcial, quando não houver registro.
  • Endereço completo e profissões.

Solteiros

  • Documento de identidade atualizado e CPF, dentro do prazo de validade e sem rasuras.
  • Certidão de nascimento atualizada — validade de 90 dias.
  • Se mantiver relação de união estável com alguém, apresentar RG e CPF do companheiro — o qual também deverá assinar a escritura.
  • Endereço completo e profissão.

Separado, divorciado ou viúvo

  • Documento de identidade atualizado e CPF, dentro do prazo de validade e sem rasuras.
  • Certidão de casamento atualizada com a averbação da alteração do estado civil — validade de 90 dias.
  • Se mantiver relação de união estável com alguém, apresentar RG e CPF do companheiro — o qual também deverá assinar a escritura.
  • Endereço completo e profissão.

Obter todas as certidões negativas

Como os imóveis podem ser penhorados para o pagamento de débitos municipais, estaduais e federais, é importante obter as certidões negativas desses impostos. Assim, é possível comprovar a boa-fé durante o processo de compra e venda do bem.

Recolher o Imposto de Transmissão

O Imposto de Transmissão — mais conhecido como ITBI — é um tributo municipal cuja alíquota pode variar de 1% a 3%. Na guia do imposto emitida pelo Tabelião, deverá constar os dados básicos do vendedor, do comprador, do imóvel e o valor negociado na transação (que será utilizado para o cálculo do imposto).

Riscos de mercadoAguardar a análise do Tabelião

Toda a documentação e o comprovante de pagamento do IBTI deverão ser entregues ao Tabelião, que os avaliará para atestar a autenticidade. Caso esteja tudo em ordem, é possível prosseguir. Senão, será necessário corrigir os erros apontados.

Assinar a documentação

Após a análise, o Tabelionato procurará as partes para a leitura pública da escritura de imóvel e para a assinatura de todas as partes, do Tabelião e de testemunhas. A partir desse momento, a assinatura é considerada um ato público e é tida como prova do negócio jurídico. Como os Tabelionatos são dotados de fé pública, assim que eles emitem a escritura de imóvel, todas as declarações e condições feitas até então são consideradas verdadeiras.

Com assinatura, acaba o processo de obter a escritura de imóvel e, depois disso, deve-se prosseguir para a próxima etapa: o Registro do Imóvel. Essa nova etapa será bem simples depois do longo processo de obtenção da escritura. Lembre-se de que, para a conclusão do negócio e a transferência efetiva da posse, somente a escritura de imóvel não basta!

Ainda restou alguma dúvida sobre o processo de obtenção da escritura de imóvel? Então, deixe um comentário pra gente!