Lei do inquilinato: direitos do locatário

Alugar um imóvel é uma excelente e versátil opção. Com o contrato, você tem a chance de equilibrar o orçamento, ao mesmo tempo em que escolhe o imóvel ideal. Para proteger as duas partes, existe a lei do inquilinato. Ela dispõe os direitos de quem se torna o locatário, além de definir os pontos relativos ao locador.

Com deveres e benefícios claros, é possível garantir uma boa relação. Nesse cenário, é fundamental conhecer muito bem os aspectos antes de assinar o contrato. A seguir, veja os elementos mais importantes dessa lei e conheça as condições que precisam ser atendidas para a validade do mesmo:

- O contrato deve ser redigido em português;

- Deve haver duas vias do documento, uma para o contratante e outra para o prestador de serviços;

- Todas as cláusulas do contrato devem estar devidamente preenchidas;

- É necessária a assinatura do contratante e do prestador de serviços nas duas vias do documento.

Quais são os direitos do inquilino?

A legislação é bem clara ao determinar algumas obrigações para o locador e ao vetar certos comportamentos. Tudo isso faz parte dos direitos de quem aluga, o que garante tranquilidade de moradia e muita satisfação. Para não ter dúvidas do que pode e do que não é permitido, veja quais são os principais aspectos e entenda como deve ocorrer a relação.

Recebimento de imóvel em plenas condições

Um dos pontos mais importantes previstos pela lei do inquilinato é que quem aluga tem que receber os imóveis em condições totais de uso. Isso significa que o espaço deve estar preparado para a mudança e para acomodar os moradores com conforto e segurança. Inclusive, é possível realizar uma vistoria antes de fechar o contrato. Se, durante o uso, o imóvel apresentar um problema de caráter anterior à locação, o proprietário pode ser responsabilizado. Nesse cenário, ele tem que arcar com os custos do conserto ou mesmo abater o valor do aluguel, se for o caso.

Esse direito é essencial para dar segurança a quem aluga, já que os contratos são mais longos. Então, há a certeza de que o local será adequado e de que a pessoa não sofrerá prejuízos nesse aspecto.

Renovação automática de contratos

Atualmente, a lei prevê dois tipos de acordo. Os com duração indeterminada não têm um prazo para encerramento e são mantidos conforme as partes demonstrarem interesse. Em tal caso, as multas são menores, justamente porque não é obrigatório cumprir uma fase específica.

Entre os com prazo estipulado, é comum que o período mínimo seja de 30 meses. Nesse cenário, a renovação acontece de forma automática se nenhuma das partes seja contrária.

Para o inquilino, é um ponto muito positivo porque não é preciso se preocupar em fazer um documento do zero, no caso da renovação. Também é algo que gera mais segurança e previsibilidade.

Oferta de apenas uma modalidade de garantia

Um dos aspectos importantes para essa relação de aluguel tem a ver com a garantia, para quando o contrato não é cumprido. Nesse cenário, o locador pode pedir a fiança, a caução ou o seguro fiança. No entanto, é ilegal exigir mais de uma modalidade por relação. Então, o inquilino tem a chance de escolher a alternativa que for conveniente para as suas necessidades e possibilidades, sem ter que comprometer muitos recursos.

Devolução de caução

A caução é um valor pago no momento de assinatura. De acordo com a lei do inquilinato, o montante deve corresponder a, no máximo, 3 vezes o aluguel. A cifra é usada como garantia, caso ocorram atrasos no pagamento do aluguel. Se, ao entregar as chaves, o imóvel estiver danificado, o dinheiro também serve para custear as modificações.

Por outro lado, é direito do inquilinato receber todo o valor caso ele cumpra as obrigações previstas em contrato. O total deve ser destinado a uma caderneta de poupança, para que os números sejam corrigidos. No encerramento do acordo, o inquilino tem o direito de receber o montante corrigido.

Desobrigação de valores para elaboração de contrato

Outro direito de quem aluga é o de não pagar pelas custas referentes à criação do documento entre as partes. No caso de uma compra de imóvel, é comum que o comprador arque com a transferência e a escritura. Porém, na locação isso não é verdade. Então, quem escolhe um imóvel para alugar por um período não pode ser cobrado por nada além da caução, se for aplicável. Todas as despesas burocráticas correm por conta do locador, exclusivamente.

Reajustes previstos por índice

Durante muito tempo, o valor do aluguel foi reajustado de acordo com os interesses específicos do proprietário. O problema é que isso dificultava o pagamento para os inquilinos e atrapalhava a relação contratual. Já a lei determina que é preciso seguir um índice de reajustes, como o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que é o mais comum. Assim, as modificações são muito justas e fáceis de serem absorvidas no orçamento.

Pagamento de despesas extraordinárias por conta do locador

Também é direito do inquilino que os valores não acordados no contrato corram por conta do locador. Para entender melhor, considere os gastos que são mais comuns. Em geral, é o proprietário que paga os impostos, como o IPTU. Se ficar acordado entre as partes, o inquilino será o responsável.

Contudo, se o condomínio precisar fazer um reparo de emergência e a taxa ficar mais cara, é o proprietário que paga. Principalmente, é um meio de evitar dificuldades e imprevistos financeiros para o locatário

O que mudou na lei do inquilinato?

A lei foi aprovada e sancionada em 1991. Mas de lá para cá, muita coisa ficou diferente — inclusive, as exigências nesse tipo de relação. Por causa disso, em 2016 foi aprovado um novo texto que modificou a maneira como a relação acontece. Na sequência, veja o que mudou e descubra quais são os pontos que alteram os direitos de quem aluga.

Possibilidade de despejo por descumprimento

Antes das modificações, as ações de despejo eram complexas e exigiam muito tempo. Para o locador, isso era um risco elevado, já que em caso de descumprimento, ele precisaria esperar um longo período. Com as modificações, agora as ações de despejo podem ser protocoladas e, a partir da comunicação aos moradores, levarem à saída do imóvel em até 15 dias. Tal situação é permitida quando os valores não são pagos, bem como quando há descumprimento ou encerramento do contrato.

Fim da exigência de fiança

Encontrar um fiador era uma das tarefas mais complexas para quem pretendia alugar. Isso tornava a opção menos acessível e gerava muitas dúvidas. Em tese, era algo que acontecia devido à dificuldade de despejo. Com a modificação sobre esse aspecto, a fiança deixou de ser uma obrigatoriedade. Como visto, ela é apenas uma das três garantias que podem ser utilizadas. Na prática, é algo benéfico tanto para o locador quanto para o locatário, já que agiliza o processo, sem comprometer a segurança.

Pagamento proporcional de multa

Em contratos com duração determinada, é exigido que, em caso de encerramento, a parte que age pelo fim pague uma multa. O valor corresponde ao proporcional referente aos aluguéis restantes até a finalização. Os contratos, normalmente, são de 30 meses. Se a multa é de 4 aluguéis para o período, quem encerra após 15 meses só precisa pagar 2 aluguéis, em vez de 4 deles.

Essa atualização garante uma compensação justa para ambas as partes e evita encerramentos que geram prejuízos.

Aviso de entrega das chaves

As modificações da lei também exigem que, em caso de finalização do acordo, o inquilino deve oferecer um aviso para o proprietário. A obrigação é de comunicar, por escrito e de maneira formal, 30 dias antes sobre a saída do imóvel. No caso de o inquilino ser transferido pelo empregador, ele não tem que pagar a multa por rescisão. No entanto, o aviso também é obrigatório.

Nas outras situações, a cobrança do valor pela finalização depende do que foi acordado entre as partes e da duração do contrato. Se ambos concordarem, o dinheiro não é exigido.

Extinção da multa por não renovação

Antes, a lei do inquilinato previa que quem aluga tinha a preferência à renovação. Basicamente, era como dizer que o locador seria obrigado a continuar alugando para uma pessoa, caso fosse do desejo dela. Do contrário, ele teria que pagar uma multa indenizatória. Com o objetivo de simplificar a relação entre as partes, essa multa foi extinta.

Agora, se o locador receber uma proposta melhor, pode repassar o contrato para outra pessoa, desde que tudo já tenha sido encerrado. Por outro lado, quem aluga pode cobrir a oferta e, assim, manter o acordo.

O que fazer se ainda restarem dúvidas?

Se, mesmo diante dessas informações, você tiver dúvidas sobre o contrato, os deveres e os direitos, a solução é simples. Basta entrar em contato com a imobiliária responsável pelo processo. Com profissionais experientes e capacitados, a empresa tem todos os meios para responder às principais questões do tema. O apoio profissional, inclusive, é essencial para que todo o contrato seja assinado da maneira correta.

Para quem se torna inquilino, há a vantagem de o serviço sair de graça — os custos correm por conta do locador. É, portanto, uma alternativa indispensável para assinar o contrato e não ter nenhuma dor de cabeça no futuro. Ao explorar os pontos sobre a lei do inquilinato, você terá muito mais segurança para fechar negócio. Se ainda tiver dúvidas, não deixe de procurar profissionais especializados.

E já que o apoio é tão importante, entre em contato com a Lar Imóveis e saiba como o nosso time pode ajudar!