Quais são os direitos do posseiro de um imóvel?

No Brasil, metade dos imóveis são irregulares. Muitas dessas irregularidades se devem ao fato de muitos moradores não terem o devido registro de propriedade, e sim, apenas a escritura de posse do terreno. A escritura de posse do imóvel não é a mesma coisa que ser o dono do imóvel. O que garante a legítima propriedade no mercado de imóveis é o registro, feito em cartório. Ou seja, somente àquela pessoa que tem o nome registrado no documento possui os direitos de propriedade sobre o imóvel.

O que é a escritura de posse do imóvel?

O Código Civil brasileiro diz: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”. A posse do imóvel se refere ao poder que uma pessoa tem, temporariamente, sobre um bem. Isso pode ocorrer devido ao direito pessoal, ou real, adquirido por essa pessoa. Ter posse também significa que o possuidor tem direito de defender a sua posse mediante algumas questões jurídicas relativas a um imóvel.

O registro de propriedade é o documento oficial que atesta a verdadeira propriedade do imóvel, ainda que ele esteja sob posse (utilização) de outra pessoa. A totalidade desses poderes é de quem tem o seu nome no registro. Ou seja, no mercado de imóveis o registro é o documento mais importante, embora a escritura de posse também tenha seu peso e seja amplamente utilizada pelo país.

Porém, se você se assustou quando leu sobre terrenos irregulares anteriormente, saiba que é muito comum no mercado de imóveis brasileiro encontrar essa condição, e isso pode acontecer por diversos motivos:

1. Filhos que ficaram no imóvel cujos pais (e proprietários) faleceram e ainda não fizeram o inventário;

2. Falta de conhecimento e da devida orientação sobre todos os processos legais para ter a real propriedade sobre o imóvel;

3. Falta de capital para regularizar a situação;

4. Negligência.

Tenha em mente que a maioria dos imóveis não é devidamente registrada porque o processo de registro de propriedade é burocrático e, de certa maneira, caro na visão de muitas pessoas. Porém, ao deixar de fazê-lo, o proprietário também corre sérios riscos por conta da perda de direitos de propriedade.

Por isso, pelo entendimento comum, ter a escritura de posse do imóvel é muito mais simples e barato, já que o registro — aquele que lhe dá o direito efetivo de propriedade — é composto por três fases:

01 – Escritura pública;

02 – Recolhimento de tributos — essa é a parte mais onerosa;

03 – Registro no cartório de imóveis (que é o efetivo ato de registrar no nome de uma pessoa, que será a proprietária do bem).

Saiba que o registro só é feito após o pagamento de todos os tributos e esses variam de acordo com cada localidade. Podemos dizer que o índice varia entre 3% e 5% do valor do imóvel.

Então, quais são os direitos do posseiro?

Certo, não há como negar a importância do registro do imóvel, sendo que ele, no sentido legal de propriedade, é o documento que atesta quem, de fato, é o dono do terreno. Porém, quem tem a escritura de posse não perde em todos os sentidos. Pelo contrário.

A posse do imóvel dá diversos direitos possessórios ao morador. Selecionamos abaixo os principais deles:

• Direitos de vizinhança: são as limitações do direito ao uso da propriedade sem interferir nos direitos de quem mora ao redor. A ideia aqui é reduzir as possibilidades de conflitos entre os vizinhos. Esses direitos envolvem o acesso à saúde, segurança e ao sossego. Por isso, quem tem a posse sobre a propriedade tem o benefício de reivindicar seus direitos nesses sentidos, protegendo a si e a sua família.
• Usufruir do direito de usucapião: esse é o ponto mais importante em relação à escritura de posse do imóvel. O usucapião é uma forma de declarar uma pessoa como proprietária do imóvel, fazendo com que o nome conste, oficialmente, no registro do imóvel. Esse processo varia conforme o período em que a pessoa está de posse do terreno. Porém, para efetivação do usucapião, além da posse, é preciso seguir outros requisitos legais para dar andamento ao processo. Entre eles, destacamos:

Demonstrar posse com a intenção de dono: processo pelo qual a pessoa comprove que cuida do imóvel como se fosse dono do terreno. Algumas formas de fazer isso é cuidar bem da propriedade, pagar os tributos — como IPTU — e colocar o endereço para recebimento de correspondências;

Ter posse mansa e pacífica: esse é o caso de muitas famílias que vivem no imóvel há muitos anos e nunca sofreram reivindicações de posse, retaliação ou qualquer oposição nesse sentido;

Ter posse contínua e duradoura: nesse requisito, a pessoa precisa comprovar que vive no imóvel por um período de tempo, pois isso aumenta as chances de o processo de usucapião ser aprovado e ela ter o definitivo registro do imóvel. Para esse caso, há variações entre cinco e dez anos de comprovação da moradia no local, sem interrupção, ou seja: sem que ela tenha ido morar em outro local nesse tempo;

Demonstrar posse justa: nesse tipo de comprovação, o morador precisa confirmar que o imóvel do qual pretende ser proprietário não foi alvo de invasão por atos criminosos.

É possível registrar um imóvel tendo apenas a escritura de posse?

Se o morador tiver apenas a escritura de posse como documento, não. Mas, ao preencher outros requisitos e apresentar outras documentações — e essas vão variar de acordo com cada tipo de processo — é possível regularizar o imóvel por meio da posse.

Entre esses processos estão o usucapião, que vimos anteriormente, e a divisão e partilha de imóveis, cada qual com suas legislações específicas do Direito Imobiliário.

Vale finalizar essa leitura tendo em mente que o usucapião é a forma mais comum para se tornar proprietário de um imóvel quando não se tem o registro do bem. Saiba que esse é um processo que também requer burocracia e certa morosidade, mas é o procedimento que lhe garante mais segurança em relação aos direitos sobre o terreno.

Ficou com outras dúvidas sobre documentação e direitos de quem tem ou quer comprar um imóvel? A melhor forma de saná-las é conversando com um de nossos especialistas.